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24 de Outubro de 2021

Os Riscos Da Compra de Imóvel por Contrato de Gaveta

Ineficácia de recibos de compra e venda e contratos de gaveta perante terceiros

Abmael Oliveira, Advogado
Publicado por Abmael Oliveira
há 7 meses

Não é raro durante esses anos de prática, vermos muitos clientes se arrependendo da compra de um determinado imóvel, ou sendo surpreendidos com alguma intimação/citação processual por conta do imóvel comprado.

Houve casos de até clientes nossos serem alvos de mandado de reintegração de posse. E o que todos eles têm em comum ? é sempre o mesmo caso. O cliente chega ao escritório com um contrato de compra e venda do bem com firma reconhecida (ou não).

Geralmente a pessoa que vende sequer é proprietário real deste imóvel, em outros casos vende para mais de uma pessoa (já atendemos clientes que 10 pessoas simultâneas compraram o mesmo imóvel).

Apesar da repetição, de sempre informarmos os riscos do famoso “contrato de gaveta” a prática não deixa de ser usada. Tudo leva a crer que pelo alto custo na aquisição regular de um imóvel, muitas pessoas deixam para realizar a regularização posteriormente.

Outro fator que é comum, é a falta de regularização pretérita do imóvel, ou seja, que vende não tem escritura do bem, no dia a dia chamam essa prática de compra de imóvel por recibo.

O problema dessa prática é que ela não dá garantia alguma ao comprador, os contratos de compra e venda (sem escritura e registro0 carecem de eficácia contra terceiros. Ou seja, você de boa-fé compra um determinado imóvel e não busca regularizá-lo, corre sérios riscos de perde-lo.

Mas e o que fazer se o imóvel sequer tem registro, ou estase perdeu no tempo ? uma das formas de regularizar a situação de um imóvel dando garantia da propriedade para o comprador, é por meio da famosa usucapião, que inclusive hoje pode ser feita de maneira extrajudicial.

Ou seja, não necessariamente necessita de ingressar com uma ação judicial e esperar o juiz declarar a sua propriedade, esse procedimento pode ser feito em cartório. Por óbvio existem requisitos, tanto para a usucapião em geral, quanto para a sua modalidade extrajudicial.

A dica que damos é, em caso do imóvel poder ser escriturado e registrado, adicione esses valores no custo da aquisição do bem. Caso seja impossível escriturar e registrar, busque a orientação de um profissional para que ele possa lhe fornecer os melhores caminhos para a regularização.

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